Tapusu hisseli olanın evi, arsası yok paraya elden gidiyor!

Türkiye’de tapu konularında yaşanan sorunlar çok büyük ilgi çekse de tapu sahiplerinin başına zaman zaman istenmeyen olaylar gelebiliyor. Tapu sisteminde genellikle iki tür tapu bulunuyor. Mülkiyeti sadece bir kişiye ait olan gayrimenkulleri gösteren müstakil tapular ile mülkiyet hakkı birden fazla kişide olan hisseli tapular yaygın şekilde kullanılıyor. Bu hisseli tapuların çok özel kuralları olduğu için tapu sahiplerinin çok dikkatli hareket etmeleri gerekiyor.

HİSSELİ TAPUYA GAYRİMENKUL NASIL İDARE EDİLİR?

Bir ev, bir arsa veya bir tarla hisseli tapuya sahip olabilir. Hisseli tapular da kendi içerisinde ikiye ayrılıyor. Elbirliği mülkiyeti adı verilen hisseli tapularda gayrimenkulün tamamında tüm hak sahiplerinin söz hakkı bulunur. Bunun en net örneği miras yoluyla devreden bir gayrimenkul üzerinde herhangi bir işlem yapılmadan bırakılmasıdır. Bu şekilde gayrimenkulün her zerresinde ortaklık oluşmuş olur.

Elbirliği mülkiyetine sahip hisseli tapular paylı mülkiyete çevrilebilir. Bu durumda hisseli tapu aynı şekilde kalır ama paylı mülkiyet ile hangi ortağın gayrimenkulün neresinde hak sahibi oldukları sözleşme ile belirlenmiş olur. Bir arsada kimin, hangi kısmında hak sahibi oldukları kayıt altına alınmış olur. Bu bir müstakil tapuya dönüş değildir. Sadece kullanıma dayalı kurulan bir ortaklıktır.

HİSSELİ TAPULAR İÇİN SATIŞ UYARISI

Hisseli tapuya sahip hisse paylarından birisinin satışı gerçekleştirilecekse diğer ortakların önalım hakkı vardır. Bu önalım hakkı kullandırılmadan yapılacak olan satışların bozulması oldukça kolaydır. Bundan dolayı hisse sahipleri geniş bir güvence altındadır. Ancak bunun istisnası icradan yapılan satışlardır. Pay sahibinin icralık borcuna karşılık hisse payı satışa çıkarılırsa önalım hakkı ortadan kalkar. Bu durumda üçüncü kişiler hisse payını satın alarak gayrimenkule ortak olabilirler.

Üçüncü kişilerin gayrimenkule ortak olmaları durumunda ise işler oldukça karışabilir. Bu yeni ortak tapunun tamamını satın almak için girişimde bulunabilir. Buna dair bazı yasal hakları vardır. Eğer hissedarlardan birisinin icralık borcundan dolayı üçüncü kişiye satış olursa diğer hissedarlar gayrimenkullerini yok paraya kaybedebilirler. Bunun engellenmesi ise dönem dönem hissedarların icralık borçlarının olup olmadığı ve bunun tapuya şerh olarak düşülüp düşülmediğinin kontrolünden geçmektedir.