Hisseli tapu sahipleri dikkat! Süresi var, başvurmayanın hakkı yanacak!
Türkiye’de mülkiyet hukuku oldukça gelişmiş detayları sahiptir. Gayrimenkuller de bu hukuk çerçevesinde idare edilir. Bir kişinin gayrimenkul sahibi olmasından o gayrimenkulün satışına kadar tüm aşamalar hukuk kuralları ile devlet güvencesi altına alınmıştır. Mülkiyet hakkını önemseyen sistem de bazı durumlarda tapu sahiplerine çeşitli sorumluluklar yüklemektedir.
İKİ TÜR TAPU VAR!
Gayrimenkuller için iki tür tapu mümkün olabiliyor. Eğer bir gayrimenkulün sahibi tek kişiyse müstakil tapu adı verilen ve o gayrimenkulün mülkiyet hakkının sadece tek bir kişiye ait olduğunu ifade eden bir tapu verilir. Ancak bazen de bir gayrimenkulde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı olabiliyor. Genellikle miras yoluyla oluşan bu tapular satın alma yoluyla da oluşabilir. Bu tapular da müşterek tapu olarak tanımlanmaktadırlar. Tapuda kayıtlı olan paylar üzerinden kişiler o gayrimenkulde hak sahibidirler. Böyle oluşturulmuş tapular gayrimenkul literatüründe hisseli tapu olarak da tanımlanmaktadırlar.
TAPU DEVRİNDE DİKKATLİ OLUNMALI!
Türkiye’de tapu devir işlemleri belirli bir düzen içerisinde yine devlet güvencesinde yapılıyor. Eğer bir gayrimenkulün sahibi tek kişiyse ve o gayrimenkul satılacaksa bu tapunun devri kolay bir şekilde yapılıp yine aynı kolaylıkta tescil edilir. Ancak müşterek yani hisseli tapularda iş çok daha karmaşık bir hal almaktadır. Her hisseli tapunun hisse paylarından birisi kolay kolay güvenli bir şekilde satılamıyor. O satış işlemlerinde ek hukuki kurallar devreye giriyor. Çoğu kişi de mal sahibi olmak isterken dert sahibi olup zarar ediyor. Hisseli tapu satışlarında uyulması gereken çok önemli kurallar bulunuyor.
ŞUFA HAKKINA DİKKAT!
Hisseli tapularda bilinmesi gereken en önemli kural şufa hakkıdır. Önalım hakkı da adı verilen bu kurala göre hisseli bir tapudan hisse payını satmak isteyen bir hissedar önce satış teklifini diğer hissedarlara yapmalıdır. Teklif yapılan hissedarlar hisse payını satın almak istemezlerse o zaman bahsi geçen hisse payı 3. kişilere satılabilir. Bu teklif yapılmadan satış olması durumunda hissedarlar şufa hakkını kullanıp yapılan satış işlemini mahkemede bozdurup tapuya belirtilen satış bedelini ödemek suretiyle hisse payını kendi adlarına tapuda tescil ettirebilirler.
HİSSELİ GAYRİMENKUL ALIRKEN DİKKAT!
Şufa hakkı her hisseli tapuda geçerli olacak şeklinde bir kural bulunmamaktadır. Fiilen taksimi yapılmış paylı mülkiyete sahip hisseli tapular için şufa hakkı geçerli değildir. Yani hissedarlar tarafından sözleşme yapılarak hangi hissedarın gayrimenkulün neresinden faydalanacağı taksim edilmişse burada önalım hakkı kuralları uygulanamayacaktır.
HİSSEDARLARA 2 YIL SÜRE VERİLİYOR?
Bir hissedar diğer ortaklara haber vermeden hisse payını üçüncü kişilere satmış ve devretmişse hissedarların şufa hakkını kullanmaları için yasal bir süreleri bulunmaktadır. 2 yıl içinde bu hak kullanılmaz ise şufa hakkı yani önalım hakkı ortadan kalacaktır. Süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için yasal bir süre öngörülmüştür.
90 GÜN KURALI VAR
Hisseli bir tapu satın alanlar bu tapuyu devraldığını diğer ortaklara noter üzerinden bildirmek zorundadır. Bu bildirimin sözlü veya yazılı olarak yapılmasının bir önemi yoktur. Bildirim kesinlikle noter üzerinden yapılmalıdır. Aksi durumda herhangi bir yazılı bildirimin yasal geçerliliği olmayacaktır. Bu bildirim yapıldıktan sonra 90 gün kuralı devreye girmektedir. 90 gün içerisinde yapılan bu satışa itiraz edip şufa haklarını yani önalım haklarını kullanmak isteyen hissedarlar mahkemeye başvurmalıdırlar. Bu yolla devredilen hisseyi geri alabilirler. 90 gün tamamlandıktan sonra herhangi bir hakları kalmayacak ve önalım yapılamayacaktır.
