İMO Uşak Şube Başkanı Ümit Alp Uşak inşaat sektörünü değerlendirdi

Alp, dar gelirli aileler için konut sahibi olmanın hayal olduğun, inşaat sektördeki bu artışın durdurulamadığı takdirde kiralarındaki artışın da devam edeceğini ve insanların konteynır, bağ evi gibi tali konutlarda yaşamak zorunda kalabileceği tehlikesine dikkat çekti.

İşte deneyimli İnşaat Mühendisi Ümit Alp’in kaleminden inşaat sektöründeki son durum:

İnşaat sektöründe zor günler geride kaldı kara günler başladı

İnşaat sektörünün bugün geldiği noktayı anlamak için filmi biraz geri sarmamız gerekiyor. Bu yazımda; ne oldu da emlak fiyatları böylesine uçuk rakamlara ulaştı? Bunu irdelemeye çalışacağım.

Aslında 2020 yılının Mayıs ayına kadar ülkemizde oldukça rayında giden dengeli bir fiyat politikası vardı. Haziran ayına geldiğimizde döviz fiyatları yükseldi

Eylül ve Ekim aylarında 3 devlet bankası, uzun vadeli konut faiz oranlarını yüzde 1’e çekti. O tarihten itibaren inşaat satış fiyatları yüzde yüz zam gördü. 200 bin TL’ye müşteri bekleyen daireler birden bire 400 bin TL’ye çıktı.

sürecinde ise bütün dünyada inşaat hammaddesi üreten tüm firmalar kapasitelerini yüzde 50 düşürmek zorunda kaldı. Bu da tüm dünya ülkelerinde döviz fiyatları yükseldi.

Ülkemizin dış borcunun artması, ithalatın fazlalaşması, Avrupa’nın inşaat malzemesi ithalatını Türkiye’den karşılamasına neden oldu.

Bu dönemde inşaat malzemesi üreten Türk firmaları, ürünlerini döviz bazlı olarak yurt dışına göndermeye başladı. Bu durum, Türkiye’de inşaat malzemesi piyasasında arz-talep dengesini bozdu ve inşaat malzemesi bulmakta sıkıntı yarattı. İnşaat malzeme fiyatları hızla yükselmeye başladı.

Bu fiyat artışından en çok etkilenen ürünler; ahşap ve cam oldu. İnşaat imalatçıları olarak; cam ve MDF ürünlerini sıraya girerek 2 ay sonra alabilir olduk. Hatta parasını verip de 6 ay sonra alabildiğimiz inşaat ürünleri oldu. İnşaat malzeme fiyatları artık yükseliş trendine girmişti.

Bu yükselişe paralel olarak konut fiyatları da yükselişe geçti. Bu yükseliş müteahhitleri fazla etkilemedi. Hatta bunu fırsat olarak değerlendirip temelde 200 bin TL’ye satamadığı konutu 400 bin TL’ye satan müteahhitler oldu.

İNŞAAT KARTELLERİ FİYATLARI İSTEDİĞİ GİBİ AYARLADI

Ülkemizde inşaat hammadde fiyatlarının baş döndürücü bir hızla artmasının en büyük nedenlerinden birisi de sınırlı sayıda olan inşaat hammadde üreticilerinin kolayca bir araya gelerek fiyatları istedikleri gibi belirleme avantajına sahip olmalarıdır.

Üretici firmalar yükselen ihracatı da Bu firmaların kar hırsı da fiyatların yükselmesinde en önemli nedenlerden birisi olmuştur. Üretici firmalar, daha çok kar etmek için yeni bir enstrüman buldular. Üretim kapasitelerini azalttı. Ya da satışları öteleyerek fiyatların daha da yükselmesini sağladılar İnşaat hammadde üreticisi firmaların tekel olduğunun en büyük kanıtı; Rekabet Kurulu’nun 6 Nisan 2021 tarihinde 11 MDF üreticisi için; “4054 Sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanunun 4. Maddesini ihlal ettikleri için toplamda 271 milyon TL ceza kesmesidir.

UŞAK’TA İNŞAAT SEKTÖRÜNE KUŞ BAKIŞI

Uşak Merkez Belediyesi sorumluluk alanında (Mücavir alan) 110 bin civarında iskana açılmış konut mevcuttur. İnşaatı devam eden yaklaşık 10 bini aşkın konut vardır.

İlimizde ve ülkemizde de Avrupa tarzı bireysel yaşam tarzı benimsendiği için bir hanede yaşayan kişi sayısı 2,5 kişi civarındadır. Bu rakam Türkiye’de 3, Avrupa’da 1,9 kişi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Şehrimiz Uşak’ta, 1470 adet müteahhitlik belgesi almış şahıs ya da inşaat firması mevcuttur. Bunlara ek olarak da geçici müteahhitlik belgesi almış 4200 kişi mevcuttur.

YAŞAM TARZI VE MESKEN TERCİHLERİ DEĞİŞİME UĞRADI

Ülkemizde 1970’li yıllarda insanların başını sokacak bir mesken bulmaları olarak görülürdü. Belki de “Dünyada mekan, ahirette iman” sözü bu anlayış sonucu çıkmıştı. Günümüzde ise belli özelliklere sahip, yaşam kalitesini artıracak depreme karşı daha güvenli binalar tercih edilir oldu. İnsanlar, kentlerde kentsel dönüşüm alanlarını daha güvenilir bulmaya başladı. Eski konutlar yıkılarak yerine daha güvenli yeni konutlar yapılır oldu.

1970’li yıllarda en çok 2 katlı ve müstakil evler yapılırken; 1980’li yıllarda 3-4 katlı apartman daireleri yapılmaya başlandı. 1990’lı yıllarda asansörlü ve daha yüksek binalar tercih edildi. 2000’li yıllarda yapısal güvenliği fazla, imalata kalitesi yüksek binalar inşa edilmeye başlandı.

Eskiden 3+1 tarzı konut tipleri revaçtayken günümüzde 5+1 den 1+0’a kadar değişik tiplerde konut tipleri tercih edildi.

Pandeminin etkisi ile 1970’li yılların müstakil evleri yeniden trend oldu. Ama bir farkla: Artık eskisi gibi sadece müstakil ev değil, villa tarzı, havuzlu, bahçeli, lüks konutlar talep edilir oldu.

İNŞAAT MALİYETLERİ 2 YILDA NEREDEYDİ? NERELERE GELDİ

Yukarıda sizlere anlatmaya çalıştığım olaylar; 2020 yılından bu yana inşaat maliyetlerinin neden 3 kattan fazla arttığını irdelemek içindir.

Şimdi; inşaat hammaddelerindeki artışı gözlemleyebilmek için bazı rakamlara göz atarsak:

2020 Mayıs-Haziran aylarında 80 TL olan 1 tabaka MDF, şimdi 800-1000 TL arası

Aynı tarihte metrekaresi 25 TL olan cam şimdi 170 TL

Aynı tarihte metrekaresi 28 TL olan seramik şimdi 340 TL

Aynı tarihte tonu 160 TL (40 $) olan çimento şimdi 1200 TL (80 $)

Aynı tarihte tonu 2800 TL olan demir şimdi 14 bin 820 TL İnşaat malzemesi hammaddelerinde yaşanan bu baş döndürücü fiyat artışlarının hiç kuşkusuz konut fiyatlarına da bir yansıması olmaktadır.

KARA HABER: İLİMİZDE KONUT FİYATLARI DAHA DA YÜKSELMEKTEDİR

İlimizde konut fiyatlarının daha fazla yükselmesi beklenmektedir. Çevre şehircilik bakanlığının açıkladığı yapı maliyetlerine yakın bedelde imalat maliyeti oluşması beklenmektedir

İlimizde arsa fiyatlaması ise kat karşılığı teknikte olduğunda bu bedel ise metrekare maliyeti ile aynı bedelidir.

Bu yüzden eski tabir ile orta direk diye tabir edilen ekonomik güce sahip kesimin almak isteyeceği konutun metre kare maliyeti 10 bin TL civarında oluşacaktır. Bu durumda kullanım alanı 35 metrekare olan 1+1 inşaat alanı merdiven, sığınak, bodrum da eklenince 50 metrekare olur. Yani, maliyeti 500 bin TL civarından başlayacaktır. Kullanım alanı 120 metrekare olan 3+1 maskenin maliyeti 1,5 milyon TL civarında olması beklenmektedir. Bu durumda ailenin kullanması mümkün olan bedel 1 milyon TL civarından başlayacaktır. 5000 TL maaş ile ölçeklersek 200 ay başka bir şey almaz ve faiz ödemez ise mümkündür. Ya da bankadan kredi çekip 10 yılda her ay 16.500 TL ödeyebilirse konut sahibi olur. 16 bin lira civarı kredi ödemek içinde hane gelirinin 30 bin TL civarı olması gerekir. Bu ekonomik güce sahip aile sayısı sınırlıdır. Bu yüzden konut satışlarında daralma beklenmektedir.

İNSANLAR KONTEYNIRLARDA YAŞAM MÜCADELESİ VEREBİLİR

Fiyatlardaki oluşan belirsizlik Alım gücü zarfı fiyatları şu günlerde müteahhit firmaların konut üretimini azaltmalarına sebep olmuştur son günlerde yeni inşaat yapımı ile ilgili sözleşme çok az yapılmaktadır kira gelirleri üzerinden ise konut fiyatlarına baktığımızda konut fiyatları 1 milyon TL civarında ise 20 yıllık kira gelirinin konut fiyatına eşit olması teoremine göre Ortalama bir konutun kira bedelinin 4.200 TL civarında olması beklenebilir Bu rakamlar bize konut almanın mümkün olmadığı bir ortamda kirada yaşamanın da mümkün olmayacağı anlamına gelmektedir. Konut piyasasındaki bu olumsuz gelişmeler konut üretimini azaltacaktır fakat konut arzında ya da konut ihtiyacı azalmayacağı için arz talep dengesizliği baş gösterecektir Bu da üretilmiş konutların fiyatların yükselmesine sebep olacaktır. Konut tarzındaki azalma kiralık yer bulunamaması sebebiyle kira fiyatlarını yükselmesine olanak sağlayacaktır insan nüfusunun artması yeni konut ihtiyacını tetikleyecektir.

Konut üretimi olmaması durumunda insanlar yeni arayışlar içerisine girecektir. Şu an ikincil konut şeklinde duran bağ evi, kışlık gibi konutlar devreye girecek buralarda yaşam artacaktır Hatta birkaç yıl sonra elde yeterli konut olmadığı için insanlar hızlı konut üretimi teknikleri ile ilgili çalışmalar içine girecektir konteyner gibi küçük alanlarda dahi yaşayabilmekle ilgili mücadele içine gireceklerdir.

Devlet yönetiminin başındakiler konut Arzı ile konut talebi arasındaki dengeyi gözetecek şekilde bir planlama ile konut üretimini doğru bir dengeye oturtmaları gerekecektir.