Türkiye’de hisseli tapuya sahip gayrimenkuller sürekli sorun yaratabiliyor. Hisse sahipleri arasında iletişimin olmaması durumunda ise sürpriz sonuçlar ortaya çıkabiliyor. Herhangi bir alakası olmamalarına rağmen hisse sahipleri bir anda kendilerini hakim karşısında bulabiliyorlar. Ekonomik güçleri fazla olmayan hisse sahiplerinin ellerinden gayrimenkulleri oldukça düşük bir bedelle alınabiliyor.
ŞUFA HAKKI GEÇERSİZ OLUYOR!
Hisseli tapularda hissedarların şufa hakkı olması yani ön alım hakkının bulunması esasında bir garanti görevi görüyor. Bu şekilde hissedarlar arasına üçüncü bir kişi katılamıyor. Bir hissedar hissesini üçüncü bir kişiye satsa da bu satış iptal edilip o hisse payı diğer hissedar tarafından satın alınabiliyor. Ancak şufa hakkı bir durumda devre dışı kalıyor. Eğer hissedarlardan birisinin icra borcu varsa o zaman icra yoluyla bu hisse payı satılabiliyor ve diğer hissedarlar da icradan yapılan satışlarda şufa hakkını kullanamıyorlar. Bu şekilde hiç tanımadıkları bir üçüncü kişi ilgili gayrimenkule ortak oluyor. Buna yasal olarak bir şey yapılamazken asıl olay ise sonrasında yaşanıyor.
ÜÇÜNCÜ KİŞİ TÜM HİSSELERİ İSTEYEBİLİR
Üçüncü bir kişinin hisse payı ile ortak olmasıyla bazı durumlarda tüm hisse payını talep edebiliyor. Burada önemli olan çok kritik bir detay var. Eğer gayrimenkul ortaklar arasında mahkeme tarafından paylaştırılamıyorsa o zaman olay bir başka yere taşınıyor. Örneğin 3 hissedarın sahip olduğu bir ev eşit olarak bölünemiyor ve bu durumda da mahkeme paylaşım yapamayacaktır. Bu durumda ekonomik durumu güçlü olan tüm gayrimenkulü satın alma imkanı bulacaktır.
Halk arasında “ya al ya ver” şeklinde bilinen izalei şuyu davası açılarak gayrimenkulün tamamı istenebilir. Bu durumda finansal olarak güçlü olan taraf diğer ortakların paylarını değerinin altında dahi satın alabilir. Böylece sadece önceki ortağın icra borcu nedeniyle diğer hissedarların da gayrimenkul payları değerinin altında bir fiyatla satılabiliyor. Bu duruma düşmemek için hissedarların hisse paylarının icra kanalıyla satışının engellenmesi ve gerekli kontrollerin sürekli olarak sağlanması gerekiyor.